Każdy inwestor nabywający apartament, niezależnie od tego, czy prowadzi działalność gospodarczą, czy też nie, jest uprawniony do pełnego odliczenia podatku VAT. Dlatego nabywając apartament, ponosisz tylko koszt wartości netto apartamentu!

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług [dalej: „Ustawa VAT”], w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Należy przy tym podkreślić, że wykonywanie opodatkowanych czynności najmu w niewielkiej skali nie musi wiązać się z obowiązkiem rejestrowania działalności gospodarczej, o której mowa w Ustawie z dnia 2 lipca 2004 roku o swobodzie działalności gospodarczej. W Państwa przypadku najem Apartamentu nie powinien się zatem łączyć z takim obowiązkiem.

Aby skorzystać z prawa do odliczenia VAT przy zakupie apartamentu, powinni Państwo:

1. Zarejestrować się w charakterze czynnego podatnika VAT. W tym celu, zgodnie z art. 96 ust. 1 Ustawy VAT, konieczne będzie złożenie w urzędzie skarbowym właściwym według miejsca wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R. W przypadku, gdy najem apartamentu będzie stanowił jedyną działalność podlegającą opodatkowaniu VAT, podmiotem właściwym dla złożenia VAT-R będzie naczelnik urzędu skarbowego w danej miejscowości. Jako datę rezygnacji z prawa do zwolnienia od opodatkowania VAT należy wskazać datę wpłaty pierwszej zaliczki na zakup apartamentu lub datę podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży apartamentu (w zależności od tego, która z nich przypada wcześniej).

2. Ujmować, zgodnie z art. 109 ust. 3 Ustawy VAT, otrzymane od sprzedawcy apartamentu faktury dokumentujące kolejne wpłaty na zakup apartamentu (na których uwidoczniony będzie NIP podatnika) w rejestrze zakupów VAT.

3. Wystawiać faktury VAT dokumentujące należności z tytułu czynszu najmu i ujmować je w rejestrze sprzedaży VAT.

4. Składać, zgodnie z art. 99 ust. 1 Ustawy VAT, deklaracje VAT, w których wykażą Państwo wartość podatku należnego i naliczonego. Zasadą jest składanie deklaracji VAT-7 w okresach miesięcznych, w terminie do 25 dnia następnego miesiąca. Informujemy, że zgodnie z art. 99 ust. 2 Ustawy VAT, mają Państwo również możliwość wyboru kwartalnej metody rozliczeń. W przypadku, gdy rozpoczynając działalność, zdecydowaliby się Państwo na metodę kwartalną, do 25 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym rozpoczęli Państwo wykonywanie czynności opodatkowanych, powinniście złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze kwartalnej metody rozliczeń.

5. W deklaracji podatkowej mogą Państwo:

a) obniżyć kwotę podatku należnego z tytułu dokonanej w danym miesiącu (kwartale) sprzedaży o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia apartamentu (w praktyce: do czasu wystawienia pierwszej faktury z tytułu czynszu najmu, takiej możliwości nie będzie);

b) przenieść nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym na kolejne okresy rozliczeniowe;

c) złożyć wniosek o zwrot nadwyżki podatku naliczonego VAT.

Zgodnie z art. 87 Ustawy VAT, zwrot VAT na rachunek bankowy podatnika następuje:

a) w terminie 60 dni od dnia złożenia rozliczenia przez podatnika, gdy podatnik wykonał w okresie rozliczeniowym (urzędnik urzędu skarbowego może ten termin wydłużyć);

b) na wniosek podatnika, w terminie 25 dni od dnia złożenia deklaracji, jeżeli kwoty podatku naliczonego, wykazane w deklaracji podatkowej, wynikają m.in. z faktur dokumentujących należności, które zostały w całości zapłacone;

c) w terminie 180 dni od dnia złożenia rozliczenia przez podatnika, gdy podatnik nie wykonał w okresie rozliczeniowym czynności opodatkowanej.

W praktyce zatem, muszą się Państwo liczyć się ze 180-dniowym terminem zwrotu VAT bądź też zdecydować się na przeniesienie nadwyżki na kolejne okresy rozliczeniowe. Będzie to korzystne zwłaszcza w przypadku, gdy dokonają Państwo rejestracji w charakterze podatnika VAT na krótko przed przewidywanym otrzymaniem pierwszego czynszu najmu.

Nabywcy prowadzący działalność gospodarczą

Osoby nabywające Apartament, które prowadzą już działalność gospodarczą i mają status podatnika VAT czynnego, odliczają VAT z tytułu wydatków poniesionych na jego zakup w miesiącu (kwartale) otrzymania dokumentującej te wydatki faktury, według metodologii przedstawionej powyżej w odniesieniu do osób nieprowadzących działalności gospodarczej zarejestrowanej w urzędzie gminy.

Osoby, które prowadząc działalność gospodarczą, korzystały do tej pory ze zwolnienia od opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 113 Ustawy VAT, w celu uzyskania zwrotu VAT od nabycia Apartamentu, będą zobowiązane do rezygnacji z tego zwolnienia i złożenia zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R. Zgodnie z art. 113 ust. 4 Ustawy VAT warunkiem rezygnacji ze zwolnienia jest złożenie naczelnikowi urzędu skarbowego pisemnego zawiadomienia przed początkiem miesiąca, w którym nastąpi rezygnacja ze zwolnienia. Zawiadomienie o rezygnacji ze zwolnienia należy zatem złożyć przed początkiem miesiąca, w którym nastąpi wpłata pierwszej zaliczki, najlepiej przed podpisaniem przedwstępnej umowy sprzedaży apartamentu.

WAŻNE!

W przypadku rezygnacji ze zwolnienia, będą Państwo zobowiązani do naliczania podatku VAT od całej dokonywanej przez Państwa w ramach działalności gospodarczej sprzedaży, nie tylko wynikającej z najmu apartamentu.

Odliczenie podatku VAT od zakupionego apartamentu możliwe będzie poprzez:

a) pomniejszenie, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, kwoty podatku należnego wynikającego ze sprzedaży opodatkowanej w danym okresie rozliczeniowym o podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących nabycie Apartamentu;

b) w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa od kwoty podatku należnego, zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy VAT, mają Państwo prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy rozliczeniowe lub zwrotu podatku VAT na rachunek bankowy.